2017-10-06
OPINIÃO: Manutenção, qual o estado?
Odete de Almeida

Qualquer edifício, seja de que natureza for, é um conjunto complexo de várias infra-estruturas interligadas que nascem de uma concepção, materializam-se na sua construção e adquirem uma “vida” mais ou menos sã e prolongada consoante a “atenção” que lhes é dada.

Além disso, este “ser” é responsável por uma série de sentimentos que nos provoca, desde a atracção, quando é esteticamente bem concebido e harmoniosamente enquadrado no seu meio, ao bem-estar, quando nos sentimos confortáveis no seu interior, e rigor, quando os limites orçamentais foram cumpridos.

Tudo isto faz parte do nosso sucesso.

Este todo nasce logo na sua concepção, na qual é necessário que uma equipa competente trabalhe para que tudo, desde o design às várias infra-estruturas técnicas, se interligue e nunca se “atrapalhe”. Por maior que seja o custo específico da construção, todas as instalações devem possuir as necessárias acessibilidades e posicionamento, para que, no final, formem um conjunto eficiente e duradouro.

A verdadeira manutenção começa assim logo à nascença

Durante a execução de uma obra, os diversos intervenientes, antes de iniciarem a execução dos seus trabalhos, devem realizar um cuidado trabalho de preparação e compatibilização das várias especialidades, evitando-se assim o tradicional “quem chegar no fim que feche a porta”. Por mais bem concebido que seja, só muito excepcionalmente um projecto é fotocopiado para a instalação final.

Durante a execução, ao empreiteiro geral e todas as empresas responsáveis pelas instalações especiais junta-se toda a equipa de projecto, a fiscalização e o perito responsável pela emissão do CE final, como garante do cumprimento das premissas iniciais e regulamentares e a resolução de eventuais alterações ou alternativas que possam surgir.

A verdadeira manutenção vai crescendo e ganhando sustentabilidade

Finalmente, com o edifício acabado, surgem os importantes trabalhos vulgarmente designados por “ensaios finais”. É aqui que todos os intervenientes, dono de obra, projectistas, fiscalização, instaladores, fornecedores dos equipamentos e, muito importante, futuro técnico de instalação e manutenção (TIM), em sintonia, irão verificar:

  • Se as instalações técnicas possuem as performances previstas;
  • Se todos os equipamentos possuem as áreas de acessibilidade convenientes;
  • Se existe uma identificação precisa e normativa de todos os equipamentos e redes;
  • Se existe um plano geral de manutenção, não só das instalações técnicas como também de todos os elementos construtivos;
  • Se o técnico de instalação e manutenção está de acordo com os planos de manutenção apresentados e, mais importante, tem o conhecimento profundo das instalações que futuramente estarão sob a sua responsabilidade.

A verdadeira manutenção torna-se uma obrigação inquestionável.

 2. O que posso constatar

Se concordarmos com o princípio que qualquer edifício se comporta como um ser vivo, isto é, nasce, tem uma vida que se espera muito longa, e fatalmente terá o seu fim, encontramos todas as razões para considerar que o cumprimento de um eficaz plano de manutenção do mesmo é o que pode conduzir ao sucesso técnico e económico de todo um esforço, incluindo o financeiro, que lhe deu origem.

Se, em média, fixarmos um custo anual para uma manutenção eficaz de 7 % do investimento inicial, e que com isso o tempo de vida saudável do mesmo edifício se pode prolongar cerca de cinco vezes, certamente deixaremos de pensar na manutenção como somente um mal necessário ou uma obrigação legal. No entanto, a minha vivência como autora de projectos não confirma aquilo que deveria ser inquestionável.

Na concepção

O tempo que normalmente é atribuído para a elaboração de um projecto não é compatível com o pensar, com a troca de conhecimentos e experiências com os diversos elementos da equipa ou outros colegas de profissão, com uma coordenação eficaz.

Além disso, por exemplo, não existem integrados na equipa nem os designados “Commissioning engineers,” nem os engenheiros “Building physics”. Os primeiros são muito usuais em países anglo-saxónicos, nomeadamente nos Estados Unidos, e são responsáveis por garantir que todas as soluções técnicas, equipamentos e materiais pensados desde o projecto à realização da obra são correctamente escolhidos e atendem às necessidades do cliente. O seu trabalho resultará, em benefício para o empreendimento, pois:

  • Propõem melhorias e oferecem conselhos sobre os procedimentos operacionais;
  • Agendam e coordenam o trabalho para prazos apertados;
  • Garantem que o equipamento funciona conforme as especificações;
  • Criam e executam procedimentos de ensaios;
  • Detectam e solucionam problemas e falhas na coordenação;
  • Supervisionam toda a equipa técnica;
  • Quando necessário, apoiam a equipa com suportes técnicos;
  • Colaboram na elaboração dos planos de manutenção.


Já os engenheiros “Building physics” os quais, combinando as ciências da física aplicada, engenharia e ambiente contribuem para proporcionar as condições ambientais internas de um edifício que afectam o conforto e os níveis de desempenho de seus ocupantes, assim como para a optimização da eficiência energética e da construção sustentável, minimizando o impacto ambiental do edifício. Assim a verdadeira manutenção não começa logo à nascença.

Na execução da obra

Quase todos os princípios que deveriam constituir a base principal de uma adjudicação parecem-me esquecidos ou adulterados. Assim:

  • Critério de adjudicação unicamente pelo preço mais baixo criado pelo próprio Estado;
  • Preços considerados anormalmente baixos 50 % abaixo da estimativa base.

Não tenho ilusões. Desde os empreiteiros às fiscalizações, encontro assiduamente empresas sem capacidade técnica ou financeira para tais tarefas. A contratação de técnicos experientes não é compatível com tais princípios e naturalmente fazem falta aos mais novos que estão a iniciar a sua carreira. Assim, a verdadeira manutenção não vai crescendo e ganhando sustentabilidade.

Nos ensaios finais

Exactamente pelas mesmas razões anteriormente expostas, constato que nem os ensaios de verificação de tudo o que foi construído cumprem os mínimos exigíveis e desejáveis, nem o técnico de instalação e manutenção tem um conhecimento perfeito do edifício e de todas as infra-estruturas técnicas. Ele foi simplesmente um ausente em todo este processo.

Na manutenção

Todos os Donos de Obra naturalmente desejam que o seu edifício seja esteticamente atractivo e acolhedor, seja energeticamente eficiente e tenha um período de vida longo – o esforço do seu investimento vale tudo isso.

Acontece porém que, nesta etapa, os erros anteriormente cometidos tornam-se implacáveis e os mesmos investidores, não estando suficientemente sensibilizados para a importância de uma manutenção eficaz, ou não a contratam, limitando-se a acções pontuais curativas e não preventivas, ou optam pelos mesmos princípios de selecção das propostas – o preço mais baixo.

Assim, a verdadeira manutenção não se torna-se uma obrigação inquestionável.

 3. O que concluo

Não tenho qualquer dúvida de que atravessamos um período de uma crise económica grave e duradoura. Também considero que as capacidades da maioria dos nossos técnicos são suficientes para que possam realizar um bom trabalho – fazem-no normalmente fora de portas quando o fenómeno da emigração lhes bate à porta.

Possuímos legislação mais do que suficiente e até às vezes excessivamente exigente para que as coisas possam correr bem. Então, o que está a faltar ou a falhar?

Será que somos suficientemente organizados e metódicos? Será que estaremos a lidar bem com o mundo global e as suas consequências em termos económicos e do tipo de mercado consequente? Faltar-nos-ão espíritos fortes de liderança, que nos incutam confiança e nos dêem bons exemplos? Teremos perdido as mais básicas referências éticas no nosso trabalho diário?

Seja porque razões for, o certo é que começando por tentar construir de uma forma eficiente não conseguimos, de uma forma geral, manter essa eficiência que se vai naturalmente degradando por faltas graves de manutenção preventiva.

As nossas realizações enquanto técnicos profissionais envelhecem muito mais rapidamente do que seria salutarmente necessário.

As nossas Ordens profissionais não estão, como deveriam, a promover uma classe que é fundamental para a nossa recuperação económica.

Sugiro que seriamente, mas com objectividade e critério possamos “ganhar” algum tempo a meditar sobre este assunto.





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